Senin, 02 Februari 2009

PERJANJIAN KERJA SAMA PEMBEBASAN TANAH

KASUS POSISI

• Untuk mengurus persoalan tanah milik 120 mantan anggota Laskar Rakyat 1945, di kampung Wana, Kec. Latuhan Maringgai, Kab. Lampunt Tengah; Hendri Luhur bekerjasama dengan Sidambaram Wairo dan Yushar Yahya. Kesepakatan kerjasama untuk pembebasan tanah seluas  2.400 HA, itu ditandatangani tanggal 31 Mei 1986;

• Dalam perjanjian itu, ditentukan bahwa Hendri menyandang dana yang dibutuhkan. Mulai dari mengurus perjanjian perdamaian dengan para wakil mantan anggota Laskar Rakyat 1945, hingga proses sertifikat tanah selesai. Diperkirakan urusan dengan para mantan anggota Laskar akan selesai dalam waktu empat bulan. Sedangkan pembuatan  4000 sertifikat, selesai dalam delapan bulan. Biaya yang dibutuhkan Rp. 200 juta untuk penyelesaian pekerjaan tersebut selama satu tahun.

• Modal pengerjaan proyek tersebut diberikan secara bertahap Rp. 85 juta diserahkan pada saat perjanjian ditandatangani Rp. 60 juta diberikan secara bertahap dalam 12 bulan, dan biaya untuk mengurus sertifikat tanah di Agraria Rp. 55 juta.

• Untuk meyakinkan Hendri dan menjaga kemungkinan kegagalan dalam pengerjaan proyek, disepakati bersama bahwa modal Rp. 85 juta akan dikembalikan, jika urusan dengan mantan Laskar tak beres sesuai dengan jadwal. Pengembaliannya dilakukan tanpa syarat. Untuk menjamin pengembalian uang itu, Yushar menjaminkan tanah dan bangunan HGB No. 695/Gondangdia secara Hipotik yang terletak di Jalan Jusuf Adiwinata no. 52 Pav, Jakarta Pusat.

• Jadwal waktu yang disepakati untuk menyelesaikan urusan pembebasan tanah, belum juga selesai, hingga memasuki tahun 1988. Padahal dengan adanya kelonggaran waktu yang diberikan, Hendri tetap membayar modal untuk biaya operasionalnya.

• Hingga Juli 1987, Hendri telah memberikan dana sebesar Rp. 171,460 juta.

• Mungkin karena sangat berharap, Hendri menyerahkan lagi dana untuk modal sertifikat tanah sebesar Rp. 146, 299 juta. Secara keseluruhan, Hendri mencatat jumlah seluruh modal berikut interestnya yang telah disetor sebesar Rp. 231, 299 juta. Padahal, sebenarnya tak ada kemajuan dalam pengerjaan proyek pembebasan tanah ex Laskar Rakyat 1945 tersebut.

• Namun akhirnya Hendri merasakan keadaan yang tidak menyenangkan ini. Pada 10/2/1988, Hendri menyatakan mengundurkan diri dari kerjasama dengan Sidambaran dan Yushar Yahya, ia meminta agar kedua Rekan bisnisnnya mngembalikan modalnya ditambah denda sebesar 3%/bulan dari modal yang telah dikeluarkannya.

• Permintaan Hendri agar Sidambaran dan Yushar mengembalikan modal berikut denda ternyata tidak gampang. Keduanya menolak mengembalikan modal dengan alasan perjanjian tanggal 31/5/1987 telah dibatalkan dengan addendum tanggal 16/7/1987. Addendum tanggal 16/7/1987 tersebut memuat penjadwalan kembali penyelesaian pekerjaan tahap I dan II. Pembuatan sertifikat juga berubah dari 4000 menjadi 1603 sertifikat. Jadi, jika pekerjaan tak selesai sesuai dengan jadwal sebagaimana perjanjian tanggal 31/5/1986, harus dimengerti sebagai kewajaran.

• Hendri sendiri lama kelamaan tak sabar dengan alasan-alasan Sidambaran dan Yushar. Hendri membawa perkara ini ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat dengan Sidambaran dan Yushar sebagai Tergugat I dan II. Hendri sebagai Penggugat dalam Surat gugatnya mengajukan tuntutan agar supaya Hakim memberikan putusan sebagai berikut:

PRIMER:
1. Menyatakan CB atas harta kekayaan Tergugat I berupa:
1. Tanah dan bangunan di Jl. Cempaka Putih Tengah XXIIA/B, Jakarta Pusat milik Tergugat I.
2. Tanah dan bangunan di Jl. Yusuf Adiwinata 52 Jakarta Pusat milik Tergugat II.
3. Alat rumah tangga dan barang-barang lain di bangunan tersebut, sah dan berharga.
2. Menyatakan Tergugat I dan II wanprestasi atas perjanjian kerjasama tanggal 31/5/1987.
3. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar kembali kepada Penggugat Rp. 231,299 juta plus 3%/bulan hingga lunas.
4. Menghukum para Tergugat untuk membayar biaya penagihan yang timbul dalam kasus ini, sebesar Rp. 30 juta.
5. Menyatakan putusan ini, uitvoerbaar bij voorraad.
6. Menghukum para Tergugat menbayar biaya perkara ini.

SUBSIDAIR: aequo et bono/memutuskan menurut keadilan dan kepatutan.
1. Pihak Tergugat menanggapi gugatan Hendri diatas disamping memberikan jawaban juga mengajukan “gugatan rekonpensi” yang pada pokoknya menuntut agar Hakim memberikan putusan sebagai berikut:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi secara keseluruhan.
2. Menyatakan Tergugat Rekonpensi, melakukan wanprestasi.
3. Menyatakan Akte Hipotik no. 85/511/1988 Menteng yang dibuat oleh dan dihadapan Notaris tanggal 30/7/1988, batal atau tidak berkekuatan hukum.
4. Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk mengembalikan sertifikat HGB no. 695/Gondangdia kepada Penggugat Rekonpensi.
5. Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk membayar dwangsom Rp 50 ribu/hari jika lalai menyerahkan sertifikat.
6. Menyatakan putusan ini uit voorbaar bij voorraad.
7. dst…………….dst………………dst…………..


PENGADILAN NEGERI

• Dalam Konpensi
Hakim pertama yang mengadili perkara ini dalam putusannya memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut:
• Perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat merupakan “Perjanjian Kerjasama”. Sesuai dengan sifatnya, baik Penggugat maupun Tergugat sama-sama bertanggungjawab atas berhasil atau tidaknya proyek kerjasama tersebut. Dengan demikian, tuntutan bahwa Tergugat telah melakukan wanprestasi adalah kurang tepat.

• Dari bukti-bukti yang ada ternyata Tergugat telah melaksanakan penyelesaian tanah tersebut. Meskipun, akhirnya belum berhasil, karena hambatan-hambatan diluar yang direncanakan.

• Penggugat tidak dapat membuktikan, bahwa tidak berhasilnya proyek kerjasama tersebut karena kesengajaan Tergugat,

• Dari fakta-fakta tersebut, Majelis menganggap bahwa Penggugat tidak dapat membuktikan dalil-dalil gugatannya bahwa Tergugat melakukan wanprestasi.

• Oleh karena tuntuan Penggugat selebihnya mendasarkan diri kepada adanya wanprestasi, maka Majelis tidak mempertimbangkan lebih lanjut.

Dalam Rekonpensi:
• Pertimbangan Dalam Konpensi dianggap pula pertimbangan dalam Rekonpensi.

• Dalam Konpensi, Penggugat Rekonpensi, tidak terbukti telah melakukan wanprestasi atas perjanjian kerjasama seperti tersebut di muka.

• Meskipun terdapat Akta Perdamaian (bukti T-10), yang adanya tidak disangkal kedua belah pihak, namun juga tidak dapat disangkal bahwa proyek kerjasama tersebut, belum berhasil secara keseluruhan. Sehingga, tuntutan Penggugat Rekonpensi agar Tergugat Rekonpensi dinyatakan wanprestasi adalah tidak berdasar dan harus ditolak.

• Perjanjian antara Penggugat dengan Tergugat Rekonpensi adalah perjanjian kerjasama. Bukan perjanjian pinjam-meminjam uang dengan jaminan. Oleh karena itu, adanya akte hipotik atas tanah HGB no. 695 di Gondangdia, tidak sesuai dengan sifat perjanjian kerjasama tersebut. Oleh karena itu pula, akte hipotik harus dibatalkan. Tergugat Rekonpensi harus mengembalikan sertifikat tersebut kepada Penggugat Rekonpensi.

• Tuntutan agar Tergugat membayar dwangsom untuk setiap keterlambatan, tidak sesuai dengan sifat perjanjian kerjasama. Adanya sertifikat pada Tergugat Rekonpensi juga karena adanya perjanjian kerjasama, karena itu harus ditolak.

• Karena gugatan Penggugat Rekonpensi dikabulkan sebagian, maka gugatan selebihnya harus ditolak.

Dalam Konpensi dan rekonpensi:
- Dengan dikabulkannya sebagian gugatan Penggugat Rekonpensi, maka Tergugat Rekonpensi harus membayar biaya perkara.
- Berdasarkan pertimbangan tersebut Majelis memberi putusan yang amarnya sebagai berikut:

Dalam Konpensi:
- Menolak gugatan Penggugat seluruhnya.

Dalam Rekonpensi:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonpensi sebagian.
2. Menyatakan Akte Hipotik no.85/VII/1988 Menteng, atas tanah HGB no. 695/Gondangdia adalah batal.
3. Menghukum Tergugat Rekonpensi untuk mengembalikan sertifikat HGB no. 695 Gondangdia pada Penggugat Rekonpensi.
4. Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi selebihnya.

Dalam Konpensi dan Rekonpensi
Menghukum Penggugat Konpensi untuk membayar biaya perkara.


PENGADILAN TINGGI:

• Penggugat, Hendri Luhur, menyatakan banding atas putusan Pengadilan Negeri, Hakim Banding yang mengadili perkara ini memberikan pertimbangan sebagai berikut:

• Memori banding yang diajukan oleh Tergugat tidak mengemukakan hal-hal yang dapat melemahkan putusan Hakim Pertama. Demikian pula dengan kontra memori Tergugat.

• Setelah memeriksa perkara ini, Hakim Banding berpendapat bahwa putusan Hakim Pertama dalam pertimbangannya sudah tepat dan benar, yang oleh Hakim Banding pertimbangan itu diambil alih sebagai pendapatnya.

• Pihak Pengugat tidak mampu membuktikan gugatannya, sementara Tergugat berhasil mempertahankan pendiriannya. Perjanjian antara Penggugat dan tergugat adalah “Perjanjian kerjasama”, bukan perjanjian meminjam uang jaminan. Dengan demikian, putusan Hakim Pertama yang menolak gugatan Penggugat adalah tepat dan adil serta patut dikuatkan.


Dalam Rekonpensi:

• Putusan Hakim Pertama dalam pertimbangannya sudah tepat dan benar sehingga Hakim Banding diambil alih sebagi pertimbangannya sendiri. Oleh karena itu, maka putusan dikuatkan dengan perbaikan Redaksi pada angka 2 sebagimana bunyi amar putusan dibawah ini.

• Berdasar atas pertimbangan hukum tersebut diatas, Pengadilan Tinggi memberikan putusan sebagai berikut.

Dalam Konpensi
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat No. 185/Pdt-G/VI/1989/PN.Jkt.Pst. yang dimohon banding.

Dalam Rekonpensi:
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, dengan perbaikan diktum, sehingga amarnya sebagai berikut:

1. Mengabulkan gugatan Penggugat Dalam Rekonpensi untuk sebagian.

2. Menyatakan Akte Hipotik no. 85/VII/1988 Menteng, yang dibuat oleh Notaris Winanto Wiryomartani, SH tanggal 30/7/1988 atas tanah HGB no. 695/Gondangdia adalah berkekuatan hukum.

3. Menghukum Tergugat Dalam Rekonpensi untuk mengembalikan Sertifikat HGB no. 695 Gondangdia tersebut keapada Penggugat Dalam Rekonpensi.

4. Menolak gugatan Penggugat Dalam Rekonpensi selebihnya.


MAKAMAH AGUNG RI:

- Penggugat, Hendri Luhur, menolak putusan Hakim Banding dan mengajukan permohonan kasasi dengan mengajukan keberatan sebagai berikut:

1. Judex facti keliru menilai pokok persoalan. Masalah dalam perkara ini adalah wanprestasi dalam pengembalian uan goleh Tergugat, jika jadwal penyelesaian proyek tidak dipenuhi. Bukan soal siapa penanggungjawab kegagalan proyek.

2. Kriteria waprestasi bukan apakah proyek gagal atau tidak. Tetapi apakah dilaksanakan pengembalian modal atau tidak oleh Tergugat kepada Penggugat, setelah kegagalan terjadi.

3. Judex facti salah menerapkan hukum tentang beban resiko dalam “Perjanjian kerjasama”. Dalam perjanjian tersebut Tergugat mengakui bahwa selain modal yang dijamin dengan hipotik. Modal selebihnya sebesar Rp. 50 juta adalah utang pada Penggugat. Tergugat berjanji akan membayar kembali seluruh modal Penggugat sebesar Rp. 231,299 juta.

4. Judex facti keliru menafsirkan lembaga jaminan hipotik Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi secara tanpa dasar berpendirian seolah-olah hipotik hanyalah accesoir dari perjanjian pinjam meminjam uang Hipotik, bukan hak kebendaan untuk menjamin pinjaman uang. Melainkan untuk menjamin pelaksanaan prestasi suatu perikatan. Karenanya, pembatalan Akte Hipotik atas fungsi hipotik adalah keliru. Terbukti dari pengertian Hipotik pasal 1162 jo. 1182 jo 1183 KUH Perdata.

- Makamah Agung setelah memeriksa perkara ini berpendapat bahwa terlepas dari keberatan-keberatan kasai tersebut judex facti telah salah menerapkan hukum, sehingga putusan judex facti harus dibatalkan dan selanjutnya Makamah Agung akan mengadili sendiri perkara ini. Pendirian Makamah Agung diatas didasari oleh pertimbangan juridis yang intisarinya sebagai berikut:

• Judex facti telah menafsirkan dasar gugatan, yaitu Akte no. 165 tanggal 31/5/1986 (bukti P-1/T-3) sebagai “Perjanjian kerjasama”. Dengan demikian untung-rugi Penggugat dengan Tergugat.

• Berdasarkan bukti P-8, berupa surat Tergugat kepada Penggugat, ternyata Tergugat mengakui adanya pinjam-meminjam sebagimana disebut dalam addendum tanggal 13/7/1987. Addendum ini menunjukan pada Akte no. 165 dimuka.

• Jumlah hutang yang diterima oleh Tergugat untuk tahap I adalah Rp. 85 juta. Untuk tahap II sebesar Rp. 146,299 juta, sehingga semua berjumlah Rp. 231,299 juta.

• Pasal 4 addendum menyebutkan ganti rugi yang diterima dalam kerjasama no.165 akan digunakan untuk membayar kembali modal yang telah disetor oleh Penggugat. Selama persidangan tidak pernah diajukan bukti-bukti bahwa hal ini sudah terlaksana. Disinilah letak wanprestasi. Tergugat tidak membayar kembali modal tersebut dam memberikan pertanggungjawaban. Akan tetapi, karena perjanjian berbentuk kerjasama dan tidak terbukti ada suatu keberhasilan dalam kerjasama ini maka wajar resiko dibagi dua antara kedua pihak.

• Berdasarkan pertimbangan tersebut, Makamah Agung telah cukup alasan untuk mengabulkan permohonan kasasi dari Penggugat, membatalkan putusan Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi serta mengadili sendiri perkara ini dengan amar:

Dalam Konpensi:
- Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian
- Menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan wanprestasi.
- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar kembali uang Penggugat.
1. Rp. 85 juta + 12%/tahun x Rp. 85 juta
2. Rp. 146,299 juta + 6%/tahun x Rp. 146,299 juta terhitung sejak gugatan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sampai lunas
- Menolak gugatan Penggugat selebihnya.
Dalam Rekonpensi:
- Menolak gugatan Penggugat Rekonpensi seluruhnya.


CATATAN:

• Dari putusan Makamah Agung tersebut diatas dapat diangkat ”Abstrak Hukum” sebagai berikut:
• Dalam suatu “perjanjian kerjasama” untuk membebaskan tanah, in case, didalamnya mengandung pengertian bahwa untung rugi yang akan dialami dalam pelaksanaan perjanjian tersebut adalah menjadi tanggungjawab kedua pihak yang mengadakan perjanjian tersebut. Karena itu dengan tidak berhasilnya sasaran yang disepakati untuk dicapai sesuai dengan jadwal waktu yang ditentukan, maka resiko kerugian yang timbul karena kegagalan tersebut, sepatutnya dibebankan kepada kedua belah pihak dalam perjanjian kerjasama itu.
• Demikian Catatan Kasus ini.
(Ali Boediarto)


• Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
No. 185/Pdt.G/VI/1989/PN.Jkt.Pst, tanggal 20 Maret 1990
• Pengadilan Tinggi DKI Jakarta
No. 231/Pdt/1991/PT.DKI, tanggal 11 Oktober 1991
• Makamah Agung RI:
No. 1533.K/Pdt/1992, tanggal 28 Agustus 1996

Majelis terdiri: H. SOERJONO, SH,
Ketua Makamah Agung RI selaku Ketua Majelis didampingi anggota, Hakim Agung :
H.L RUKMINI,SH dan M. YAHYA HARAPAH, SH.
serta Panitera Pengganti : Ny. Hj. NILNA ISMAIL, SH.

(sumber : http://pembaharuan-hukum.blogspot.com, thank's Bung Rici...)

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar